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22/JUL /2013Penhora e Avaliação de Imóveis 

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  • 36 Comentários
    • 01/08/2013 17:44:20
      - Tenho um mandado para a penhora de fração (1/3) do imóvel do cônjuge do executado. No imóvel mora a mãe do cônjuge do executado, que, quando da morte do marido, passou a sua meação para os três filhos. Ficando sem nenhuma cota, porém residindo no imóvel. Posso deixar de penhorar por entender que o imóvel é bem de família? Se não fosse bem de família, como penhoraria a fração de um imóvel de conjunto habitacional, que, para mim, é indivisível?
      jbm
      Oi, demorei para entender a relação de parentesco :). Particularmente tenho uma posição à respeito e que dá solução prática ao problema, embora talvez não seja a resposta jurídica à situação do bem e que você gostaria de ouvir. Essa posição em nosso livro nas páginas 201-203. Em resumo ressaltamos que a caracterização do bem de família requer alguns critérios e comporta exceções e cabe ao Juiz decidir se o imóvel é bem de família ou não e essa análise escapa à competência do Oficial de Justiça. Não obstante, o Oficial pode e deve colaborar com a constatação dos fatos relativos à ocupação do imóvel. Muitos colegas evitam a lavratura do auto de penhora sob o argumento de que estariam praticando ato ilegal, pois têm conhecimento de que o local é a residência do executado. A questão não é assim tão simples: se certificar e devolver sem cumprimento, o Juiz pode considerar desobediência ou que o Oficial está querendo fazer o embargo pelo executado. Se penhorar, cria um ônus para o executado provar que se trata de bem de família em embargos que o obrigam a contratar advogado e geram um incidente processual. Para definir o bem de família não basta que o executado more na casa, pois ele precisa ser o único imóvel da família ou, se houver outros, o menos valioso (art. 5º da Lei nº 8.009/90). Além disso, o Juiz pode considerar o imóvel plenamente penhorável por haver informação nos autos da transferência fraudulenta (art. 4º da Lei 8009/90) ou ainda por se tratar de uma das exceções que a lei prevê à impenhorabilidade (art. 3º da Lei 8009/90). Esses fatos, em geral, não constam do mandado e o Oficial não tem conhecimento deles, de forma que não poderia concluir que se trata de bem de família e deixar de penhorar. Por outro lado, a maioria dos imóveis penhorados nos quais o executado reside são, de fato, bens de família e protegidos pela lei. A certidão do Oficial não pode ter tom decisório, pois não cabe ao Oficial decidir essa questão. Não poderia então afirmar “trata-se de bem de família”. Também não deve ter tom de defesa do executado, pois isso pode comprometer sua imparcialidade. Por outro lado, é compreensível a preocupação com o executado que não tem condições de embargar ou contratar advogado. O que fazer? Em nossa opinião, a solução ideal seria conversar com o Juiz/Diretor para saber se preferem a informação prévia sobre a ocupação do imóvel vinda do Oficial de Justiça em certidão ou se preferem que a penhora seja formalizada deixando para resolver a questão nos embargos. Por fim a questão da parte ideal: é possível a penhora, não pela via da divisibilidade, mas por outras duas vertentes: a primeira considera aguardar a implementação de eventual condição resolutiva tal como usufruto e a segunda é fazer o leilão com reserva a meação do cônjuge ou a parte dos co-proprietários. Marcelo Freitas - Curitiba/PR.
    • 10/08/2013 19:54:32
      - Tenho recebido alguns mandados de penhora de imóvel, composto por extensas áreas (glebas) localizadas em áreas de proteção ambiental, em locais inacessíveis, fechados por mata virgem. E que diante desta característica, segundo consultores imobiliários locais não apresentam valor comercial algum. Nestes casos, considerando o princípio da utilidade da execução, tenho deixado de efetuar a penhora e certificado a situação encontrada. O que vocês acham?
      Guilherme - Guarujá/SP
      Oi Guilherme. Suas excelentes questões só nos auxiliam. Obrigado. Observe que áreas de proteção ambiental não estão fora do comércio, sua comercialização não é vedada. Discordo da opinião dos corretores quanto à afirmação de que elas não possuem valor comercial algum. Certamente não para as finalidades usuais de construção, loteamento, aproveitamento agrícola, etc., mas pode ser de interesse para empresas ou entidades conservacionistas que desejam desenvolver algum projeto de conservação da natureza, seja por altruísmo ou para compensar suas emissões de carbono. Quanto ao valor, essas restrições ao aproveitamento comercial o reduzem consideravelmente. Desconheço norma que fixe esse percentual de redução, mas diversos avaliadores consideram que áreas de proteção ambiental, conservação da natureza, reserva florestal e que constituem uma faixa não edificável, podem ser avaliadas por 10% do valor normal. Temos uma tabela de percentuais usuais para restrições desse tipo na página 230 de nosso livro que poderá ser mencionada como usual na prática de avaliações, justificando assim o seu auto. . Marcelo Freitas - Curitiba.
    • 12/08/2013 18:58:53
      - Guilherme, acho acertado seu procedimento. Aproveito para levantar uma questão: alguém acha que há óbice para os Oficiais de Justiça realizem penhora por termo nos autos? Ou tal ato é exercido exclusivamente por serventuários "internos"?
      João Paulo
      João Paulo, Obrigado pela consideração. Interessante a questão levantada por você. Acho que, considerando que a penhora por termo é ato executivo, e sendo nossa atribuição praticar atos executórios, não haveria impedimento quanto á prática deste ato por Oficial, desde que é claro, referendado pelo Juiz em um formato de despacho, pois é ele quem determina a realização da penhora e nós apenas a efetuamos (concretizamos). Guilherme - Guarujá-SP.
    • 26/08/2013 14:50:26
      - Olá! Parabéns pelo site, importante ferramenta de auxílio aos Oficiais de justiça. Pergunto-lhes àqueles que exercem o cargo em comarcas pequenas onde praticamente não há mercado imobiliário, como fazem para avaliar os imóveis já que não tem muito parâmetro, principalmente os de madeira?
      Gabriel
      Oi Gabriel, eu trabalho na capital e são poucas as situações de imóveis rurais, mas sei que muitas áreas agrícolas têm seu preço fixado em sacas de grãos, especialmente aquelas mecanizáveis. Acredito que as cooperativas agrícolas podem te fornecer um referencial para o preço da terra baseado nesse critério. Espero que isso o ajude. Sobre as construções de madeira creio que o critério mais indicado seja consultar uma construtora ou empreiteiro que trabalhe com esse tipo de obra apurar o valordo novo e depreciar conforme a tabela de Ross-Heidecke (recomendo a leitura das páginas 231 e ss de nosso livro onde tratamos do método evolutivo, com avaliação separada da terra e das benfeitorias). Observe que o CUB não se aplica a casas de madeira, mas pode-se considerar um CUB ajustado dependendo do padrão construção, sugiro 60% do CUB normal. Para a depreciação lembre-se que em face de sofrerem mais com a deterioração pelo tempo uma casa de madeira tem vida útil estimada em 40 anos (ver pág. 238), o que vai mudar seu percentual decorrido de vida e, consequentemente a linha na tabela de Ross-Heidecke. MARCELO FREITAS - CURITIBA.
    • 29/08/2013 22:05:37
      - Oi Gabriel, o preço do alqueire de terra é um valor bem conhecido dos proprietários rurais. Se na sua cidade não tem imobiliária ou corretor, você pode encontrar referências nas cooperativas agrícolas. Caso se trate de imóvel urbano é possível especular os valores de venda diretamente com os adquirentes, o que lhe daria uma noção direta do real preço de venda.
      Miguel
    • 22/09/2013 21:35:42
      - Caríssimos, vi o tutorial de vocês sobre o uso do Google Earth no menu "RECURSOS" do site. Muito bom! Não sabia desses recursos de marcação de imóveis no mapa com a foto de satélite. Acho que a informação visual será muito útil ao processo. Tenho apenas uma dúvida. Quando não é possível determinar os limites exatos do imóvel, em especial nos imóveis rurais, vocês acham aconselhável apresentar a foto aérea do Google? Não seria melhor deixar essa medição para uma perícia? Obrigado e parabéns pelo site, consulto todos os dias e utilizo os modelos disponibilizados.
      Geraldo
      Olá Geraldo. Agradecemos sua gentileza e ficamos felizes pela utilidade do site em seu trabalho, esse é justamente o nosso objetivo. Imagino que você tenha adquirido nosso livro, então recomendo a leitura da página 334, onde apresentamos o Google Earth como uma ferramenta tecnológica informativa e uma ilustração esclarecedora para o processo. Embora não seja obrigatória é muito útil em várias situações. Veja que não se trata de uma perícia e embora os resultados das marcações sejam razoavelmente precisos, variando em centímetros muitas vezes, não se trata de uma medição técnica de engenharia. O Oficial não está assumindo a responsabilidade de definir os limites do imóvel, mas apenas informando qual imóvel penhorou e utilizando as imagens aéreas para evidenciá-lo e para dirimir dúvidas quando à sua localização e ao posicionamento das benfeitorias. Tenho feito marcações de imóveis rurais aqui na região de Londrina com grande precisão graças a estradas, caminhos, rios, plantações e cercas. Seguindo as indicações e medidas mencionadas na matrícula é possível traçar os limites das propriedades. Algumas vezes recebi mandados para a penhora de imóveis em áreas de mata e não havia maneira de traçar o perímetro do terreno. Nesse caso é possível fazer uma marcação circular sobre a região onde se localiza o imóvel, e indicar ao juiz que para eventual expropriação poderá ser necessária a definição precisa dos limites por perito agrimensor (esse círculo pode ser feito no Word, sobre a foto). Não creio que a dificuldade em fazer a marcação exata deva desestimular o uso da ferramenta. Veja que o processo precisa andar e para isso a penhora deve ser realizada. Melhor, então que seja com uma indicação da localização do imóvel na foto aérea do que com a simples descrição textual da matrícula. JOSÉ CARLOS - LONDRINA.
    • 24/10/2013 06:35:38
      - Tentei imprimir algumas fotos do google earth, porém, elas saem muito escuras, ficando um visual não muito agradável. Alguém sabe como melhorar tais fotos ?
      Giulliano Wagner
      Oi Giulliano. realmente as impressões das fotos de satélite só ficam nítidas quando feitas em uma impressora laser colorida. Como dificilmente encontramos impressoras desse tipo nos Fóruns, a dica é fazer a impressão em lojas especializadas que geralmente cobram R$ 1,00 por folha. Abração. José Carlos - Londrina/PR
    • 15/11/2013 18:13:52
      - Tenho que penhorar três imóveis correspondentes a três matrículas diferentes. Ocorre que estes imóveis se referem à três lotes que se encontram unificados entre si. E ainda, estão unificados a um quarto lote, de uma matrícula que não faz parte da penhora. Sobre eles existe também uma área construída. Sei, que no livro, vocês recomendam, nesse caso, devolver o mandado. Mas caso eu deseje prosseguir com a penhora, o que vocês me recomendariam pare esse caso? Seria correto eu efetuar a penhora dos tres lotes, levando em consideração o valor total do imóvel (incluindo o 4 º lorte), mas dividir este valor pela área correspondente aos três lotes? Desde já, grato pela atenção.
      Guilherme
      Oi Guilherme. Quando você fala em "lotes unificados entre si" é preciso saber que tipo de unificação é essa. Se jurídica, feita pela união das matrículas. Administrativa, feita pela Prefeitura para efeitos de IPTU/alvará ou se é uma unificação de fato. A unificação de fato ocorre por meio de construções que criem uma nova unidade, um novo conjunto, cuja separação descaracterizaria o imóvel. É o caso de grandes construções que ultrapassam os limites do terreno e que não podem ser demolidas sem fratura. Nos termos da lei civil, tais construções aderem ao imóvel. Construções menores, rústicas, ou nitidamente separáveis não geram unificação. Por exemplo, o indivíduo construiu sua casa em um lote e a piscina no outro. mesmo que elas façam parte da mesma unidade, não são absolutamente inseparáveis. O vizinho do outro lato pode, por exemplo, adquirir a piscina para anexá-la à sua propriedade. O mesmo ocorre com muros, cercas e outras construções rústicas. Então quando o juiz determina a penhora de apenas um dos lotes unificados, cabe ao oficial informá-lo de que a situação fática é diversa. Observe o art. 681 § único do CPC que determina que o avaliador indique a possibilidade de divisão do imóvel. Por analogia, cabe-lhe também indicar a impossibilidade. No caso que você narrou não vejo problemas na realização da penhora dos três lotes pois o mandado determinou que os três fossem penhorados. Então, se estão unificados serão penhorados e vendidos juntos. Nesse caso minha recomendação é que faça um auto de penhora apenas, descreva as três matrículas na primeira parte e as benfeitorias unificadas na segunda parte, indicando ao final a impossibilidade de divisão se for o caso. A situação envolvendo o 4º lote me parece mais problemática, pois ele pode não pertencer ao executado e, mesmo que seja dele, você não poderia penhorar esse lote pois o mandado não determinou que o fizesse. Caso as benfeitorias, de fato, o unifiquem aos outros três, é preciso que o juiz tome conhecimento desse fato para poder decidir se inclui na penhora ou não. Entendi que você deseja prosseguir com a penhora dos três lotes, nesse caso não deve considerar o valor do 4º lote na avaliação, nem as benfeitorias que estejam construídas sobre sua área. Então teria que imaginar a possibilidade de divisão das construções, o que é possível em barracões por meio de uma simples parede, mas mais difícil em uma residência de vários cômodos. Ante essa dificuldade, a descrição da situação em sua certidão devolvem a decisão para o juiz que é quem, afinal, tem essa responsabilidade. Boa sorte com essa penhora. (PS: Resposta também no fórum sobre constrição de bens) - Marcelo Freitas - Curitiba.
    • 18/11/2013 10:49:02
      - Obrigado pela resposta acima. Verificarei detalhadamente a situação fática e prosseguirei conforme o comentário postado. À título de sugestão, gostaria, que se possível, os nobres colegas postassem aqui no site, no link modelo de certidões, ou em outro que desejarem, um modelo de certidão, para casos de devolução do mandado narrando a situação encontrada, diante de casos de unificação fática de lotes que inviabilizem a penhora determinada. Abraço, Guilherme .
      Guilherme
    • 21/11/2013 20:52:51
      - PREZADOS COLEGAS, Inicialmente gostaria de parabeniza-los pela iniciativa. Tenho uma dúvida relacionada à penhora de bem imóvel. Isto porque foi determinada uma penhora de bem imóvel sem constar qualquer elemento comprovador da propriedade. Não foi anexado registro ou qualquer documento. Por acaso, cabe ao oficial de justiça providenciar tais documentos? Como proceder mo caso? Devolver com certidão? Sob qual justificativa sem configurar desobediencia à determinacao judicial, maxime pelo fato da inviabilidade quanto à formalizacao. Agradeco antecipadamente pela colaboracao.
      Jose Cancio
      Caro José, desculpe-nos pela demora. Sua questão passou sem que percebêssemos. A localização correta do imóvel é fundamental para a realização de uma boa penhora. Certificar-se de que está penhorando o imóvel correto é tarefa é do Oficial de Justiça. A indicação do bem à penhora, por outro lado, cabe à parte, bem assim a juntada da matrícula que comprova a propriedade. Aqui no TRT9 o provimento que regula o trabalho dos Oficiais autoriza a devolução do mandado que venha desacompanhado da matrícula. Essa medida foi necessária para "forçar" os advogados a juntarem a matrícula atualizada sempre que indicassem bem imóvel. Conheço algumas unidades, no entanto, nas quais o advogado solicita envio de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis e o despacho determina que o Oficial leve esse Ofício até o cartório e em caso de busca positiva já realize a penhora. Esse segundo procedimento é possível em cidades pequenas, pois nas cidades maiores ficaria inviável para o Oficial e é melhor usar o e-ofício ou ARISP (este só para São Paulo) como forma de comunicação com os cartórios. Por mais que defendamos a participação ativa do Oficial na execução, é conveniente que a penhora de um imóvel seja determinada nos autos a partir da análise da matrícula que é o documento que comprova sua propriedade. Em um fluxo "normal" a parte indica o bem, junta a matrícula atualizada e o Oficial localiza o bem, descreve, penhora e avalia. Esse fluxo pode ser alterado quando o executado oferece o bem diretamente ao Oficial no momento da citação e, nesse caso, deve apresentar a matrícula. Também pode ocorrer de o Oficial não encontrar outros bens, mas tomar conhecimento da existência do o imóvel em questão e então providenciar a busca da matrícula e consequente penhora. Pode ainda o Oficial verificar que o imóvel foi penhorado em outro processo quando poderá efetuar a penhora com base nos dados colhidos no outro processo. Veja que há procedimentos diversos e nenhum deles é vedado, então dependerá da forma como sua unidade realiza esse procedimento e de sua atuação junto ao juiz e ao diretor para alterá-lo de forma que seja mais eficiente e menos trabalhoso ao mesmo tempo. Por fim, existe a situação da execução fiscal por dívida de IPTU muito comum nas Varas Cíveis de diversos municípios. As prefeituras em geral não dispõem da matrícula do imóvel, mas tão somente de sua localização e do cadastro municipal. Seria interessante que as prefeituras mantivessem um cadastro completo do imóvel com todos os dados da matrícula. é o que ocorre em Curitiba, onde as guias para construção e de IPTU trazem a descrição do lote, quadra e planta e do registro. Infelizmente isso não acontece em todos os municípios. Nesses casos não há outra alternativa senão realizar a penhora com os dados fornecidos, pois o município sabe a localização do imóvel que deve o IPTU. O problema não fica totalmente resolvido, pois a penhora deverá ser registrada e para isso será preciso levantar o número da matrícula. Em cartórios com melhor estrutura as plantas ali arquivadas poderão auxiliar nessa busca, mas em grande parte dos casos a solução fica difícil. Espero ter ajudado, ainda que tardiamente. MARCELO FREITAS - Curitiba.
    • 23/11/2013 21:10:15
      - José Câncio, acredito que o ideal é realizar a penhora. O art. 659, § 5º, do CPC diz que, quando houver certidão do registro do imóvel, a penhora deverá ocorrer por termo. Logo, a interpretação que se pode extrair é de que, se inexistir a juntada de referida certidão, o Oficial quem deverá proceder à penhora. Óbvio que a descrição do auto restará prejudicada, mas isso já passa a ser problema do juiz. Avalie como for possível (minha sugestão). Já vi essa situação uma vez. O magistrado "localizou" o imóvel pelo sistema Renajud e determinou a constrição. Acho que não custa muito ao magistrado conferir com o cartório responsável sobre a propriedade, mas enfim ...
      João Paulo
    • 05/12/2013 22:47:56
      - Parabéns pelo curso ministrado em nosso Estado (AL), um modelo de trabalho muito bem elaborado e efetivado de forma brilhante, com muita dedicação e esmero. Como sugestão, haja vista a realidade enfrentada em nosso Estado, deixo o desafio de encontrar meios para avaliar propriedades rurais, sem registro em qualquer repartição pública (cartório, prefeitura, INCRA, etc.), com limites baseados em árvores, rios, cercas e etc., sem anúncios de outros imóveis na região, enfim, com uma única fórmula (T.V.), utilizada como parâmetro em vinte anos de profissão. Abraço forte. P.S (T.V.) = te vira
      Robson Alan
      Caro Robson Alan, agradeço por suas palavras. Procuramos apenas trocar experiências e aprendemos muito com vocês em Maceió. Vocês têm uma experiência muito rica e dificuldades únicas. Eu trabalho em área urbana e tenho pouca experiência com avaliação de imóveis rurais, mas os procedimetnos de levantamento de dados são muito semelhantes. A norma ABNT 14653-3 que trata da avalIação de imóveis rurais poderá aprofundar esses conhecimentos (vou enviar diretamente no seu email). Essas normas são um pouco complicadas, mas esta traz uns conceitos bem interessantes. Para o tipo de avaliação que fazemos podemos aproveitar o essencial do procedimento e fazer uma apresentação simplificada. Aqui no Paraná as terras agrícolas são avaliadas pela Secretaria de Agricultura. Engenheiros agrônomos fazem uma pesquisa baseada na norma que mencionamos e publicam anualmente. É possível que encontremos propriedades com valores diferentes daqueles indicados na pesquisa, mas a utilização desse valor é plenamente justificável, pois se trata de uma pesquisa séria, tecnicamente bem estruturada e reconhecida com boa pelos usuários. É mais ou menos como a tabela FIPE. Tem selo de garantia. Veja no site http://www.agricultura.pr.gov.br/arquivos/File/deral/terras_pdf_publicacao.pdf como funciona essa publicação, com preços em reais por hectare, separada por município, tipo de terra e variando a cada ano. Isso facilita muito não é mesmo? Muitas localidades aqui fixam os preços em sacas de comodities agrícolas tais como soja e milho. Como destacamos no curso, o importante é que nossa avaliação seja justificada e para isso temos que buscar referências que façam sentido. Uma pesquisa oficial do governo constitui um referencial forte, mas na falta de uma fonte desse tipo podemos pesquisar referências de anúncios, de empresas agrícolas, de cooperativas e, em último caso, até da opinião dos proprietários da região, pois se chegarmos a um valor médio do que os vizinhos estão dispostos a pagar, ainda que não haja propriedades a venda teremos um valor justificado. A questão dos limites é bastante complicada e uma eventual ação de demarcação pode ser necessária para estabelecê-los. Se você clicar no menu modelos de nosso site verá uma penhora de imóvel rural em que não foi possível traçar os limites exatos da propriedade. A foto do satélite nos permitiu circular uma área provável onde o imóvel se localiza. Esse tipo de trabalho pode ser feito para possibilitar o seguimento do processo, mas eventual alienação terá que ser precedida da demarcação. O exemplo que mencionei é baseado em propriedade devidamente registrada e mapeada, o que imagino não seja a regra no interior de Alagoas. Veja que se a propriedade não tem registro nenhum em nenhum cartório de imóveis ela não existe juridicamente, mas apenas de fato. O único direito que se pode ter em relação a ela é a posse, que poderá se converter em propriedade por usucapião, ação na qual se definirá os limites da terra e se fará o competente registro. Destaco que, em tese, mesmo a posse pode ser penhorada, por ser direito. Se alguém estiver disposto a pagar por ela... Um forte abraço - MARCELO FREITAS
    • 21/01/2014 17:22:48
      - Amigos, recebi um mandado de execução de título extrajudicial para citação, penhora e avaliação. No mandado não consta expressamente que o oficial do cartório tenha que emitir certidões gratuitas. Na busca por bens para efetivação da penhora (caso o devedor não pague em 03 dias), posso fazer essa requisição de modo que eles me ofereçam gratuitamente tais documentos? Qual a base legal (lei fed.)? Obrigado!
      Halley
      Caro Halley, veja o Art. 236 da CF/88: “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário” Do espírito desse dispositivo depreende-se que não deveria haver cobrança de custas às solicitações do Poder Judiciário a um serviço que lhe é auxiliar. Assim, bastaria o pedido do juiz para que a certidão fosse emitida. Eventuais custas seriam levadas à conta geral do processo e pagas pelo sucumbente. Por incrível que pareça esse tema é controvertido e alguns cartorários se insurgem contra a gratuidade, exigindo o pagamento prévio dos emolumentos. Um artigo bastante completo, com estudo da lei e da jurisprudência você encontra em http://wwwdireitoimobiliario.blogspot.com.br/2011/03/uniao-goza-de-isencao-no-pagamento-de.html . Vale a pena a leitura. Na prática é possível ao Oficial de Justiça solicitar diretamente no balcão do cartório as certidões que entender necessárias e o bom relacionamento com o cartorário deve resolver essas situações. Por vezes o serventuário é extremamente formal e requer um pedido específico do Juiz por meio de ofício ou mandado que ele possa deixar arquivado e justificar o seu procedimento e eventualmente cobrar essas custas na conta geral do processo. Creio esse pedido é justo e compreensível e é simples ao Oficial obter o Ofício de seu juiz. O envio desse Ofício pode ser feito pela Secretaria que aguardará a resposta nos autos ou levado pelo próprio Oficial, o que agiliza o procedimento, embora nos dê mais trabalho. Se houver a negativa peremptória em fornecer a gratuidade da certidão, o problema passa a ser do juiz, pois não creio que o Oficial de Justiça deva ser obrigado a adiantar pagamento de seu bolso para esse tipo de despesa. Espero ter ajudado com essas reflexões. José Carlos
    • 01/02/2014 19:13:16
      - Olá, recebi um mandado para avaliar um imóvel com um galpão. Ao chegar no local, verifiquei que debaixo do dito galpão existe uma fábrica de blocos de cerâmica com todo o maquinário fixado ao chão. Estou na dúvida se as máquinas devem entrar ou não na avaliação como benfeitorias não averbadas. José Carlos /Marcelo Araújo, vcs falam no livro, pág. 198, que as benfeitorias permanentes aderem ao imóvel. Pois bem, a dúvida é se as máquinas da cerâmica aderiram ao imóvel, já que elas estão fixadas no chão com estrutura de cimento. A fratura que vcs falam no livro se refere ao imóvel ou as máquinas ? Muito Grato.
      Giulliano Wagner
      Oi Giuliano. O conceito de imóvel para o Direito Civil (CC Art. 79-81) envolve o solo e tudo o que a ele for incorporado, natural ou artificialmente. A doutrina vê na palavra "incorporado" aquilo que não pode ser retirado sem perder sua integridade. As máquinas em geral são bens móveis, pois podem ser removidos sem alteração de sua substância (CC Art. 82). Mesmo que elas estejam fixadas ao chão, se for possível remover sem que ela perca sua essência e utilidade, será bem móvel. A fixação ao chão pode se dar por parafusos, por pilares ancorados ao piso ou fazer parte da estrutura da própria edificação. Somente nesse último caso elas podem ser consideradas fixas e parte do imóvel. Nos dois primeiros podem ser removidas. Verifique essa possibilidade no seu caso concreto e me diga o que concluiu. Se puder mandar fotos seria interessante. A fratura se refere a ambos (imóvel e móvel), mas sempre com esse sentido de conservação da integridade. É considerada fratura um desnaturação do bem. Por exemplo: se a máquina para ser retirada precisar ser destruída, ela não é bem móvel e aderiu ao imóvel onde se encontra. Nesse caso se elas tiverem valor e utilidade significativa, devem integrar a avaliação do imóvel. É o caso de fornos construídos em alvenaria, típicos de uma olaria. Sua retirada pressupõe a demolição, então não são móveis. Para os imóveis é o mesmo critério. No seu caso específico a retirada das máquinas, se for possível, pode causar pequenos danos ao imóvel, sem problemas, pois não alteram a sua unicidade. Pode ser preciso quebrar o piso em volta dos suportes. Esse fato não caracteriza fratura como a definimos, pois o imóvel continua existindo como era, apenas necessita de reparos. Imagino que você já tenha cumprido esse mandado, mas se puder nos contar como decidiu ajudará a todos. Abraços e boa sorte. MARCELO FREITAS - Curitiba.
    • 15/02/2014 14:09:46
      - Ufa, que resposta ! Muito obrigado Marcelo. O mandado foi cumprido com as máquinas fora da penhora. Acertamos, rsrs. Sua resposta merece constar, sem dúvida, na próxima edição do livro. Ajudará muito OJ por esse Brasil adentro. PS: Só consegui colocar a foto no Facebook.
      Giulliano Wagner
      Oi Giulliano. Que bom que a resposta foi útil. Na verdade eu é que agradeço pela questão. Estamos preparando material para ampliar nosso livro e suas perguntas são sempre instigantes. Vi a foto do maquinário no Facebook e acho que você acertou. Eu teria feito da mesma forma. São máquinas aparentemente removíveis. O fato de ser necessário desmontar as partes componentes não afeta a definição de bem móvel, pois é típico das máquinas que elas sejam feitas de peças separadas e montadas em locais diversos. MARCELO - Curitiba.
    • 18/02/2014 11:58:21
      - Olá, bom dia Iniciei recentemente o oficialato e estou cheia de dúvidas. Recebi um mandado de penhora em execução fiscal no valor de pouco mais de setenta mil reais a ser cumprido, segundo tal mandado, no interior do imóvel do executado. Ocorre que não encontrei aí nenhum bem passível de penhora, mas me foi oferecido pelo executado um bem imóvel no município vizinho, do qual me foi apresentada a matrícula. Como devo proceder neste caso?
      Tereza
      Oi Terezinha, É possível penhorar o imóvel oferecido diretamente ao Oficial de Justiça. Você deve ler cuidadosamente a matrícula (hábito pouco praticado!) para verificar se o imóvel pertence ao executado e se não possui ônus. É provável que seu mandado determine a penhora de bens livres e desembaraçados então se houver ônus averbado na matrícula e não houver valor remanescente é interessante certificar para a análise do Juiz e até mesmo para possibilitar a realização de outras buscas ou a manifestação do exequente. A questão da localização não é impedimento se a jurisdição em que você atua abrange o dito município. Basta você ir até lá e vistoriar o imóvel, lavrar o auto, retornar e dar ciência ao executado. Não inverta a ordem desse procedimento, pois isso pode lhe trazer surpresas desagradáveis, tais como imóvel ocupado por terceiros, invadido, inaproveitável, etc. Caso seja jurisdição diversa você não pode penhorar, mas a secretaria pode fazê-lo por termo nos autos (cf. CPC Art. 659 § 5º), desde que apresentada a matrícula, o que você pode fazer, pois ela lhe foi apresentada pelo executado. A Avaliação e demais atos prosseguirão por precatória. Espero ter ajudado. Boa sorte em sua nova profissão e conte conosco. – JOSÉ CARLOS – LONDRINA.
    • 02/03/2014 09:40:54
      - Caros amigos, o artigo 7,III, da Lei n. 6830/80( LEF) diz que se faz arresto se o executado NÃO TIVER DOMICÍLIO ou dele se ocultar. Pois bem: se vou no endereço constante no mandado e verifico ser ele de terceiros, que desconhece o devedor; ou verifico que é endereço( numeração) não encontrado na referida rua, isso pode caracterizar que o executado não tem domicílio e ensejar um arresto, ou devo passar a bola para que o juiz decida a respeito?
      Giulliano - CE
      Oi Giulliano, confesso que não consigo ver onde você faria o arresto se o devedor não reside no local ou se o endereço é inexistente... rsrsrs. Imagino que vocês realizem buscas de bens imóveis e veículos e esteja se referindo a arrestar esses bens se encontrá-los. Se for esse o caso, creio que é possível, mas é preciso caracterizar bem a inexistência de domicílio ou a ocultação. O simples fato de não localizar o endereço pode ser insuficiente. Uma pesquisa exaustiva dos endereços possíveis é indicada no caso. Em geral a providência de arresto já vem autorizada no mandado e é comum aplicá-la ao caso de ocultação, que deve ser bem caracterizada pelo Oficial com várias diligências, recados escritos e outras tentativas de comunicação. A inexistência de domicílio requer mais pesquisas, mas creio que o próprio Oficial pode levantar todas as bases de dados disponibilizadas pelo Judiciário. Essa seria a atitude de um Oficial que "assume" a execução e busca resolvê-la. Se não for possível a realização desse "arresto em diligência" será sempre possível a citação editalícia e posterior busca de bens para a penhora. Fico à disposição se desejar aprofundar esse tema. José Carlos - Londrina.
    • 23/04/2014 09:29:59
      - Bom dia! Sou nova com oficiala e estou cheia de dúvidas. Estou com um mandado para avaliação de 1 alqueire de um imóvel rural, sendo que na propriedade não há benfeitora alguma, inclusive não há passagem.Estou em dúvida de quanto seria esse alqueire, tendo em vista que o fato de não ter benfeitoria e passagem diminuiria o valor.
      lana
    • 24/04/2014 11:45:48
      - Olá! Parabéns pelo site! Gostaria de trocar uma ideia com vcs. Tenho mandado de penhora com a indicação dos veículos a serem penhorados. Ao localizar o executado, ele diz que é proprietário, mas os veículos estão sempre viajando (carretas, etc), sem ter como me dizer quando posso vistoriá-los. Daí, como procedo? Penhoro e avalio por estimativa (Tabela Fipe),mesmo porque o depositário será ele mesmo, ou deixo de penhorar ao argumento de que não localizei o veículo?
      Fernando
    • 27/04/2014 14:52:41
      - Recebi um mandado de penhora geral (execução fiscal) onde o endereço mencionado era a casa do devedor. Pois bem, na certidão descrevi os bens que guarneciam a residência, todos impenhoráveis, e a remeti para o juiz, que abriu vista ao exequente. Este, por sua vez, pleiteou ao juiz que devolvesse o mandado ao OJ para que complementasse a diligência com buscas nos cartórios imobiliários da cidade, o que foi de pronto atendido, "pois na primeira diligência o OJ se omitiu de tal obrigação". Lógico que cumpri a determinação, mas ficou a dúvida se a busca em cartórios imobiliários faz parte de nossas atribuições, quando o mandado traz apenas o endereço do devedor...
      Giulliano Wagner
    • 02/05/2014 22:47:23
      - Giulliano, salvo melhor juízo, a busca de bens é incumbência do exequente. Seja no CPC, LEF ou CLT, desconheço qualquer regra que atribua tal procedimento ao Oficial de Justiça. Nem mesmo na Justiça do Trabalho, na qual a execução pode ser feita de ofício, se discute isso. Uma coisa é descobrirmos um bem em diligência e realizarmos a constrição sobre ele; outra é sairmos mundo a fora em sua busca. Além disso, portando apenas um simplório mandado de penhora e avaliação, acredito que a maioria dos cartórios se negará em prestar informações.
      João Paulo
    • 02/05/2014 22:58:08
      - Fernando, no seu caso, eu não faria a penhora. O executado tem a obrigação de apresentar o bem para ser vistoriado. Diversos dispositivos do CPC tratam sobre o princípio da lealdade processual e do dever de colaboração. É imprescindível verificar efetivamente a existência do bem. O Detran possui registro de veículos que há muito se transformaram em sucata. O magistrado tem ferramenta hábil a constranger o devedor a apresentar a carreta, como, por exemplo, a proibição de circulação (via Renajud). No mais, a penhora é inócua quando o executado permanece com a guarda do bem, uma vez que o mesmo manterá sua resistência em apresentar o veículo quando de eventual arrematação. Se já dificulta agora, quem dirá futuramente ...
      João Paulo
    • 17/08/2014 07:18:10
      - Prezados colegas, recebi um mandado para penhorar a nua propriedade, pois um casal possui o usufruto do imóvel. Nesta situação, eu terei que avaliar o imóvel(encontrar seu valor de mercado), mas, devido ao usufruto, terei que utilizar um redutor( o usufruto é um fator de depreciação do imóvel). Vocês sabem qual seria o redutor? Qual percentual terei que aplicar? Att, Júlio César Neves
      Júlio César
    • 02/12/2014 19:59:25
      - Olá, Boa Noite, iniciei recentemente na carreira e estou com uma dúvida com relação à avaliação de imóveis...Aqui no meu estado (MT) é bem comum a realização de transações de vendas de imóveis rurais com base no valor da saca de soja...Há algum problema em avaliar um imóvel rural tomando por base sacas de soja? (mencionando a cotação diária da saca e o valor correspondente em reais) - Meu receio é com relação à oscilação do valor do produto. Obrigada.
      Cristina
      Bem-vinda à nossa honra profissão, Cristina. Ficamos contentes em receber sua mensagem. A opinião que lhe deram é consistente. De fato, a avaliação com base em comodities agrícolas é muito usual no Brasil, especialmente nas regiões sul e centro-oeste onde essas culturas são muito comuns. Observe, porém, que as terras que você avaliando devem ser aptas à produção dessas comodities, ou seja, passíveis de mecanização. A variação do preço nas comodities não é um problema, pois o juiz em geral determina a reavaliação no momento do leilão e como você utilizou um critério auto “autoatualizável” isso será um facilitador. Em qualquer avaliação o mais importante é eleger uma critério e apresentá-lo no processo. Desejo boa sorte em sua carreira e sucesso sempre. José Carlos Batista.
    • 03/01/2015 11:10:19
      - Prezados Colegas, iniciei a pouco na carreira (perdoem minha falta de intimidade com as expressões corretas) e tenho uma dúvida procedimental quanto à penhora de bens móveis em propriedade não pertencente ao executado. Na matrícula do imóvel consta que este não é de propriedade do executado (pelo sobrenome, deve pertencer ao pai deste). Fui à residência, e apesar de não pertencer ao executado, nesta pude encontrar bens móveis de alto valor (obras de arte), os quais o executado alega não pertencerem a este e portanto impenhoráveis. Tenho alguma margem de ação sobre algum bem móvel dentro desta residência?
      Washington
    • 27/01/2015 22:25:38
      - Por favor tenho um imovel com duas matriculas que foi ambas penhoras e solicitada avaliacao por perito judicial send0: 01 matricula de registro consta o apto com area privativa de 59 metros privativos. 01 matricula de registro costa a vaga duplas de 19 metros privativos. O laudo dele final de avaliacao fez mencao apenas utilizando o de 59 metros quadrados. E coerente esse procedimento ?
      joao jose
    • 20/02/2015 00:21:49
      - Olá, tenho recebido mandados para penhora de lotes de terreno, sendo que mesmo acompanhado da certidão do RI, indicam apenas: "o número do lote, a quadra, e o nome do loteamento", ou seja, para localização e individualização do lote é preciso diligenciar no cartório, prefeitura, INCRA, a fim de descobrir onde efetivamente fica o loteamento indicado, bem como para conseguir mapas que possibilitem encontrar o lote a ser penhorado. Pergunto: Isso não seria tarefa do exequente? Ou estas diligências estariam incluídas nas necessárias para o cumprimento do mandado?
      Bruno Mariano
      Caro Bruno, entendo que a execução é uma tarefa colaborativa e que não há uma divisão rígida de atribuições. Garantir a tutela é tarefa do Estado, ainda mais em situações regidas pelo princípio protetivo. Por esse ponto de vista, acredito que o Oficial de Justiça deve tomar as medidas que estão ao seu alcance e que forem possíveis e razoáveis para garantir o seguimento normal do processo. Veja que as plantas e outras informações arquivadas em órgãos públicos conferem grande segurança para a realização da penhora e, por se tratar de documento oficial, constitui-se em "proteção" para o Oficial. Em muitos locais do Brasil é possível conseguir essas plantas pela Internet ou com uma breve visita o setor de urbanismo da prefeitura. As imagens de satélite disponíveis na Internet também são grandes auxiliares dessa tarefa.Cordial abraço. José Carlos Batista Junior.
    • 13/04/2015 21:06:31
      - Olá, recebi um mandado de citação e penhora numa ação de execução, que após findo o prazo para pagamento, observei que o executado não efetuou o pagamento. Procurei,no cartório de imóveis, e achei um imóvel rural pertencente ao executado e a um irmão seu, adquirido através de uma permuta. Ocorre que, ao localizar o imóvel descobri que o mesmo pertence a um terceiro, que o adquiriu há mais de 10 anos, não tendo, contudo, transferido a propriedade para seu nome, ou seja, o imóvel continua registrado no nome do executado. Nesse caso, devo penhorar, de imediato, uma vez que, legalmente, o terreno pertence ao executado, ou não, devo certificar a situação ao juiz?
      Jairon
    • 28/04/2015 09:07:21
      - BOM DIA, RECEBI UM MANDADO DE 12 IMÓVEIS DE INVENTÁRIO A SEREM AVALIADOS, SÃO POSSES DE TERRAS SEM MEDIDAS E CONFRONTAÇÕES DEFINIDOS. DEVO DEVOLVER O MANDADO? COMO SERIA A CERTIDÃO? OBS: O PRÓPRIO INVENTARIANTE ME ENVIOU UM LAUDO MINUCIOSO ONDE CONSTA APROXIMADAMENTE O TAMANHO (HECTARES) DE CADA TERRA E O VALOR DO HECTARE, SENDO QUE O VALOR DO HECTARE NA REGIÃO CUSTA EM MEDIA R$ 500, 00, NO LAUDO DO INVENTARIANTE CUSTA R$70,00. ESTE LAUDO FOI FEITO PELO ADVOGADO DO MESMO.
      ROSIKELLE SARAIVA
    • 29/06/2015 23:06:33
      - Prezados professores. Lendo e relendo o livro de vcs, que por sinal foi o divisor de águas em minha profissão, vejo que na página 253 há um modelo de Demonstrativo de Avaliação onde foram utilizados três parâmetros, sendo que no parâmetro 1, utilizou-se um terreno, e nos parâmetros 2 e 3, imóveis edificados. Isso para se obter o valor do m²( do Terreno). Essa sempre foi minha grande dúvida na avaliação. Posso misturar o m² de terreno com de edificações ? Pergunto isso pq tenho de fazer uma avaliação de um teatro situado no centro da minha pequena cidade, e como não há imóveis paradigmas para o método comparativo, teria eu de usar o método evolutivo. E aqui é onde reside minha dúvida: O valor da construção encontro aplicando o CUB, mas quanto ao valor do terreno não há paradigmas na região do teatro. Há apenas outros imóveis edificados como modelo. Posso usar o valor do m² dos imóveis construídos para se chegar ao valor do m² do terreno do teatro ? Professores, agradeço de coração, e conto com a ajuda de vcs.
      Wagner Pereira
      Olá Wagner, Ficamos muito felizes ao receber sua mensagem, pois nossa intenção é que os colegas oficiais de justiça realmente aproveitem nosso material em questões do dia a dia. Estamos um pouco atrasados nas respostas a questões no site pois temos ministrado muitos cursos, além de nossas atribuições normais, mas sua mensagem realmente nos despertou a vontade de responder, não apenas pela gentileza e sinceridade de seu relato, mas porque a questão é muito boa e uma lacuna que deixamos em nosso material. Primeiramente destaco que a avaliação de um imóvel único em sua cidade como um teatro pede, de fato, o Método Evolutivo e você escolheu muito bem. A apuração do custo de reprodução das construções pode utilizar o CUB e acredito que o mais indicado para o caso seja o comercial andares livres (CAL-8 padrão normal). Alternativamente você poderá fazer pesquisas em construtoras, com detalhes do projeto, mas o CUB é bastante seguro e previsto na norma. Ao custo de reprodução você deverá aplicar um percentual de depreciação em função da idade e estado de conservação para obter o custo de reedição. Sugerimos para isso a tabela de Ross-Heidecke. Ao custo de reedição das benfeitorias você poderá aplicar um percentual a título de vantagem da cosia feita que acredito ficará em torno de 15% a 20%. Dito isso, vamos à questão do terreno que o atormenta: No exemplo do livro (pág. 253) utilizamos anúncios de terrenos e eles na verdade não possuem construções, salvo pelo muro. Talvez a foto em preto e branco dê a impressão de que há alguma construção quando na verdade não há. Ok. Mas digamos que houvesse. Se o imóvel está anunciado como terreno, é muito provável que as construções que se acham sobre ele não sejam aproveitáveis ou estejam indicadas à demolição. Nesse caso o anúncio é pelo terreno mesmo e não pelas benfeitorias. Como exemplo cito o caso de um terreno comercial em uma avenida de grande movimento que tem como benfeitoria uma casa de alvenaria com 60 anos de uso e em mau estado ou que tem uma barracão industrial igualmente velho e mal conservado, ou que possui uma residência em uma área comercial de especulação para construção de edifícios. Em todos esses casos a construção não será aproveitada e o anunciante classifica o anúncio como terreno. Se ele anunciou como terreno pode descartar as benfeitorias e considerar o custo de demolição como abrangido pelo aproveitamento dos materiais. Caso ele não anuncie como terreno, mas você identifique que as construções não têm valor ou seu aproveitamento não é indicado, você mesmo pode considerar o valor do anúncio pelo terreno, explicando essa circunstância em seu auto. Prefira sempre anúncios de terrenos nus na região do imóvel avaliando, mas como você sabe terrenos nus ou mesmo com casas velhas na área central da cidade são raros. Nessas circunstâncias podemos apurar o valor do terreno aplicando o “método evolutivo inverso” aos anúncios componentes de nossa amostra. Digamos que encontrou 3 imóveis à venda nas proximidades de seu teatro. Todos contêm construções. Um deles tem uma casa em bom estado, outro tem um barracão de estacionamento e outro uma loja. Todos anunciados à venda como imóveis edificados sobre um terreno. Como sabemos, o preço do imóvel pode ser definido pelo somatório do preço do terreno e das benfeitorias (em condições normais de mercado, isto é sem crise ou euforia). Então se calcularmos o valor das benfeitorias e as depreciarmos e depois subtrairmos esse valor do preço anunciado para venda chegaremos ao valor do terreno. Assim: Valor do Terreno = Valor anunciado – Valor das benfeitorias depreciadas (VT = VA – VBD). Faça isso para cada um dos componentes da amostra para apurar o valor do terreno em cada caso e depois faça a média e aplique o valor do m2 unitário à área sob avaliação. Justifique sempre esse procedimento explicando que a ausência de terrenos anunciados à venda na mesma região obrigou à aplicação desse “artifício involutivo”. Muitos engenheiros fazem assim e se consultar laudos de avaliação de imóveis localizados em zonas centrais verá que o procedimento é idêntico, apenas com mais fórmulas e números. Para finalizar some o valor do terreno obtido pelo método acima descrito com o custo de reedição das benfeitorias e voilá. Você tem uma avaliação tecnicamente bem fundamentada. Espero que essas informações o auxiliem e que tenha sucesso em sua avaliação. Marcelo Freitas - 29/06/2015
    • 03/07/2015 12:25:16
      - como proceder em uma penhora de parte de um imóvel rural onde não há indicação do limites desta parte? deve o oficial de justiça fazer a penhora de qualquer parte ou o autor deve indicar a tal parte?
      ADALTON LUIZ SILVA
      Adalton, a penhora da parte ideal é sempre polêmica ante as dificuldades na alienação, o que leva alguns juízes ao extremo de leiloar o imóvel todo, submetendo os coproprietários à alienação forçada para receber seu quinhão em uma situação evidentemente desfavorável. A parte ideal funda-se no instituto da copropriedade que fundamenta também o regime de bens no matrimonio, de maneira que não há como e nem porque determinamos qual parte cabe ao executado em uma situação que é por definição "ideal". Se os proprietários não dividiram, não caberá ao Oficial de Justiça fazê-lo, salvo para fins de avaliação, quando nos cabe indicar a possibilidade de cômoda divisão nos casos em de imóveis homogêneos nos quais não advenha prejuízo com o seccionamento (art. 681, § 1º do CPC), mas dependerá do juiz decidir se a alienação de parte do imóvel é possível. (art. 702, CPC). Por outro lado, encontramos situações onde os proprietários já efetuaram uma subdivisão prática e cada um ocupa parte determinada. Diante do paradoxo entre o jurídico e realidade, optamos pela penhora da parte ideal, que possibilita o registro, mas recomendamos a indicação da possibilidade de parcelamento nos termos do art. 681 acima citado e a avaliação da área efetivamente ocupada pelo executado, pois é provável que o juiz deferirá a alienação da parcela efetivamente ocupada. Temos um capítulo em nosso livro especificamente sobre a constrição de bens imóveis, que espero possa auxiliá-lo. José Carlos Batista.
    • 20/07/2015 00:56:59
      - Quando o Oficial de Justiça vai realizar a penhora e no momento da realização alguma pessoa informa alguma coisa nova (tipo "o devedor morreu ontem" ou "meu advogado conseguiu uma liminar pra suspender a execução" ) como se deve proceder? Vc deve diligenciar ao juiz sobre essa informação ou realizar a penhora assim mesmo? Ainda estou estudando para futuramente (se Deus quiser) ser uma Oficiala de justiça :) Obrigada!
      Marta R
    • 06/09/2015 18:56:47
      - Olá colegas um colega oficial cometeu um erro, recebeu um mandado de penhora uma matricula porém fiz uma avaliação achando que estava na matricula certa mas na verdade a propriedade possuí duas matriculas e a que foi enviada para a penhora foi a leilão com a foto etc so que era outra matricula pois na propriedade é do mesmo dono so que a casa que penhorei esta na segunda matricula que nao tinha o mandado de penhora agora na imissao da posse o arrematante quer a casa so que ela esta em outra matricula que é do mesmo dono mas nao tem nada a ver com a penhora o que faço agora ?
      ANA
      Ana, de seu relato depreendo que a penhora foi legalmente realizada sobre o imóvel de matrícula X, mas a descrição das benfeitorias refere-se ao imóvel de matrícula Y. Entendo que houve um equívoco na realização da penhora e para evitar esse tipo de situação o que recomendamos é que o Oficial de Justiça busque o grau máximo de certeza sobre a localização e as características do imóvel para sua segurança e também do ato processual. Os instrumentos úteis para isso são a planta da prefeitura ou do cartório de imóveis, as imagens aéreas do Google Earth e a imprescindível vistoria do local. No ponto em que está me parece que o arrematante foi induzido a erro e uma solução possível seria a anulação do leilão, a critério do Juízo. O que você poderia fazer seria colaborar com a retificação da situação utilizando os instrumentos que citamos acima e que podem subsidiar a decisão do magistrado. Atenciosamente. José Carlos Batista.
    • 15/09/2015 20:29:02
      - Boa noite Colegas. Estupendo tudo isso aqui. PARABÉNS!! Minha dúvida é a seguinte. Dois imóveis em Execução Extrajudicial foram penhorados por termo nos autos. Executado e cônjuge foram intimados. A determinação do mandado é a seguinte. avaliação e registro no C.R.I.A local. Ocorre que não foi possível localizar efetivamente os imóveis, pois não há referência conclusiva, nem na Prefeitura local, nem no mandado. Contudo, verificando possíveis bairros/logradouros, onde provavelmente estariam os terrenos, é possível estimar valores para os imóves e eventuais casas construídas. Pergunta-se: 1) pode-se levar a efeito a avaliação (avaliação indireta)? 2) mesmo sendo Execução Extrajudicial, o C.R.I.A tem que levar a efeito a averbação da penhora? Grato, Sávio (Oficial de Justiça)
      DOMINGOS GARCIA
      Caro Sávio, a avaliação indireta não é possível pois a vistoria do imóvel é item obrigatório para a constatação da localização, benfeitorias e ocupação. Se a penhora foi realizada por termo nos autos, a averbação pode ser feita pela Secretaria da Vara mesmo que a constatação e avaliação por Oficial de Justiça estejam pendentes.
    • 08/01/2016 20:09:26
      - Boa noite Colega. Recebi um mandado de reavaliação de imovel ha mais de um ano. Realizei a avaliacao do imovel utilizando alem de pesquisa na internet informacao de um colega que tinha avaliado o mesmo imovel em 2010. A parte discordou do valor e apresentou um laudo detalhadissimo em que o imovel esta avaliado por mais do que o dobro do valor do meu laudo. Fui intimada para esclarecer e verifiquei que quando fiz avaliacao nao possuia dados que informasse, a area exata do imovel, nao constava a area na matricula do cartorio. Essa informacao consta apenas do laudo juntado pela parte. Estou em duvido se retifico com base na informacao da parte ou se solicito novo mandado de reavaliacao com documentos oficiais que comprovem a area do referido imovel.
      JULIA
    • 02/02/2017 23:36:20
      - Recebi um mandado de penhora e avaliação de imóvel rural desconhecido pelos moradores da região. Solicitei mapa ou acompanhamento do reclamante para localização do imóvel. Pois bem, o advogado do reclamante apresentou um croqui on line pedindo que a localização seja feita através de coordenadas geográficas. Algum colega cumpre mandado apenas com coordenada geográfica como forma de localização?
      Walkíria
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